OCT 2023
11

Diputados aprobó los cambios para una nueva ley de alquileres impulsada por el oficialismo, la misma fue elevada al Poder Ejecutivo, para su posterior entrada en vigor deberá ser publicada en el Boletín Oficial.

Entre los cambios principales se destacan modificaciones sustanciales en algunos de los aspectos más controvertidos. Los puntos clave a tener en cuenta:

Se mantiene la duración del contrato por un mínimo de tres años, Los contratos deben realizarse en moneda nacional, es decir en pesos, los ajustes serán cada 6 meses, siendo este un aspecto relevante del cambio ya que también se modifica el mecanismo de actualización de precios de alquileres y se aplicará el índice de Casa Propia: la medición del menor índice entre el Coeficiente de Variación Salarial (CVS) y el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), es decir el promedio de la inflación del periodo respectivo, en lugar del ICL del Banco Central.

Entre otras modificaciones, se suprimen pagos anticipados por períodos más extensos, se añade  que los ingresos provenientes de locación de hasta dos inmuebles estarán “exentos del pago del Monotributo”. Además, se establece la posibilidad de que “las partes podrán deducir del Impuesto a las Ganancias a la suma equivalente al 10% del monto anual del contrato de locación”. Asimismo, los propietarios no pagarán Bienes Personales sobre los inmuebles que se pongan en alquiler ni impuesto al cheque en las cuentas bancarias destinadas a cobrar esos contratos que estén “debidamente registrados” ante la AFIP.

                          

SEP 2023
29

El Senado aprobó este jueves el proyecto que modifica la Ley de Alquileres e introdujo algunos cambios a la iniciativa sancionada a fines de agosto en Diputados, quienes tratarán estos cambios nuevamente. Por lo que cabe aclarar, aún no está vigente.

¿Qué cambios propuso el senado?

- Plazo mínimo de contratos: Se mantiene el plazo mínimo de los contratos de alquiler en 3 años.

- Actualización de alquileres: Propone una actualización del precio del alquiler cada seis meses. El coeficiente a utilizar será dispuesto por el INDEC y por el Banco Central.

- Moneda local: El precio del alquiler solo puede establecerse en moneda local.

- Exenciones impositivas: Se incorporan exenciones impositivas para los rentistas que poseen pocas propiedades, en el monotributo y en el Impuesto a las Ganancias.

                                    

AGO 2023
30

La semana pasada, la Cámara baja ha otorgado su aprobación al proyecto presentado por la oposición, el cual actualmente se encuentra bajo tratamiento de la Cámara Alta y tiene como objetivo llevar a cabo reformas en la polémica Ley de Alquileres que ha generado gran descontento tanto en dueños como en inquilinos.

Dentro de las modificaciones propuestas en Diputados, se abordan aspectos fundamentales como la extensión de los contratos y los mecanismos de ajuste de precios sobre los alquileres. Esta iniciativa tiene como finalidad principal la reducción del período mínimo de arrendamiento para viviendas, estableciéndolo en dos años, además de la introducción de la posibilidad de realizar ajustes en intervalos más frecuentes, con un mínimo de cuatro meses de separación entre cada aumento. Se mantiene la indexación, las reparaciones quedan a cargo del propietario.

Con relación a las modificaciones impositivas, en primer término, se establece la exención de las obligaciones tributarias bajo el régimen del monotributo para aquellos individuos que posean hasta tres unidades habitacionales en alquiler. En segundo lugar, se plantea la exoneración de la obligación de abonar el impuesto a los Bienes Personales sobre las viviendas arrendadas con fines residenciales, siempre que los contratos estén debidamente inscritos, aunque con un umbral determinado en base al valor de dichos contratos. En el último aspecto, se propone modificar las disposiciones relacionadas con los movimientos financieros en cuentas bancarias destinadas exclusivamente a las operaciones inherentes a la actividad de alquiler de inmuebles con destino habitacional, únicamente aquellos contratos debidamente registrados.

Es importante destacar que, los contratos ya firmados bajo la vieja normativa que continúa en vigencia no serán afectados hasta la fecha de su vencimiento.

En la actualidad, el proyecto está siendo tratado por la Cámara Alta, y aún no se consiguió dictamen en las comisiones del Senado. El oficialismo está proponiendo modificaciones que podrían retrasar la aprobación del nuevo marco normativo, lo cual a su vez desencadena un nuevo enfrentamiento con un desenlace aún desconocido.

Fuente: Texto del Proyecto para reformar la Ley de Alquileres

                                                   

OCT 2020
08

En razón de numerosas consultas realizadas a nuestro estudio, explicamos a continuación cómo funcionan los ajustes con la entrada en vigencia de la nueva ley de alquileres, la cual rige para todos los contratos de alquiler celebrados a partir del 1 de julio del corriente año.

Para ello debemos distinguir dos supuestos: la de inmuebles destinados a vivienda y aquellos destinados a uso profesional, comercio o servicios.

Inmuebles destinados a uso habitacional:

-El plazo mínimo de locación que antes era de dos años, ahora pasa a ser de 3 años y los ajustes sólo podrán realizarse en forma anual.

-Dichos ajustes deben efectuarse ajustándose tomando el promedio de las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estatales (RIPTE) publicado mensualmente por el Banco Central.

A modo de ejemplo, y como caso hipotético, podemos tomar los índices antes mencionados que hubo entre agosto de 2019 y julio de 2020, que fue del 37% RIPTE y del 42,4% IPC Nacional. En este escenario debería tomarse la media de ambos porcentajes (39,7%) y aplicarlo como ajuste para el segundo año del contrato locativo.

Inmuebles destinados a uso profesional, comercio o servicios:

-En este otro supuesto no es de aplicación lo mencionado en el caso anterior, pudiendo mantenerse los ajustes semestrales como eran antes de la entrada en vigencia de la nueva ley de alquileres.

-Se dejan sin efecto los artículos de la Ley de Convertibilidad. En consecuencia, se admite la indexación por precios u otros tipos de parámetros.

JUL 2020
28

En virtud de numerosas consultas que fueron realizadas a nuestro estudio, detallamos a continuación como son los ajustes en los contratos de locación de la nueva ley de alquileres que comenzó a regir el 1 de julio del corriente año.

-Para los contratos de locación con fines habitacionales sólo pueden realizarse ajustes anuales, los cuales deben efectuarse utilizando los índices de variaciones mensuales del índice de precios del consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central. Para ver mayor detalle ingresar a http://horaciocardozo.com.ar/general/712-a-partir-de-maaana-comienza-a-regir-la-nueva-ley-de-alquileres.html

-En el restante de los casos, ya sean contratos de locación con fines comerciales o profesionales, se deja sin efecto la prohibición de indexación prevista por la Ley de Convertibilidad sancionada en el año 1991. En consecuencia se admite actualización monetaria o indexación por precios para realizar ajustes en contratos de locación que no sean destinados al uso habitacional.

JUL 2020
16

En lo que va del año 2020 el valor de los departamentos en la Ciudad de Buenos Aires acumula una baja de 1,6%, totalizando 14 meses consecutivos de baja depreciación, acumulando una disminución de 3,8% desde marzo del año pasado. Algunos barrios como Villa Soldati y Coghlan registran las mayores bajas de precio, con -9,8% y 8,5% interanual.

Asimismo, y debido a la baja rentabilidad que brinda alquilar departamentos, muchos propietarios prefieren vender en vez de alquilar, aumentando mucho la relación existente entre la oferta de departamentos en alquiler y a la venta. Esto se ve reflejado en las búsquedas hoy publicadas en Mercado Libre: el 90% de los avisos son para vender y solo un 10% para alquilar. Además, producto de la pandemia, un 42% de las búsquedas de propiedades incluyen espacio al aire libre.

Algunos especialistas resaltan que este efecto es también ocasionado, en buena medida, por la entrada en vigencia de la nueva ley de alquileres, que desmotiva a los propietarios a alquilar sus inmuebles por afectar, aún más y en forma negativa, la rentabilidad de esta actividad.

Fuente: www.iprofesional.com

JUN 2020
30

Conforme lo dispuesto por la ley 27551, a partir del día 1 de julio del corriente año comienza a regir la nueva ley de alquileres aplicable a los contratos de locación con destino habitacional. Señalamos las características más importantes a continuación:

- El plazo mínimo de locación del inmueble será de 3 años, excepto en el caso de que se arrienden inmuebles con fines de turismo, descanso o similares.

- Ajustes: En el contrato de locación solo podrán realizarse ajustes anuales, que deberán efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE)

- Los contratos de locación deben ser declarados por el locador ante la AFIP dentro de los plazos que dicho organismo disponga. El incumplimiento de esta disposición hace pasible al locatario de las sanciones previstas en la ley 11.683.

- En caso de requerirse una garantía, el locatario debe proponer al locador al menos 2 de las siguientes garantías: título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza o fiador solidario, recibo de sueldo o certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente.

El locador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a 5 veces el valor mensual de la locación, salvo que se trate del supuesto de recibo de sueldo o certificado de ingresos, en el cual puede elevarse dicho valor hasta un máximo de 10 veces. En tales condiciones, el locador debe aceptar una de las garantías propuestas por el locatario.

- El depósito de garantía no podrá ser mayor al importe equivalente al primer mes de alquiler.

- Si el locatario notifica su decisión de rescindir el contrato con una anticipación de al menos tres meses , habiendo transcurrido al menos 6 meses de contrato, no corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto.

- Dentro de los últimos 3 meses de la relación locativa, cualquiera de las partes puede convocar a la otra a los efectos de acordar la renovación del contrato, en un plazo no mayor a 15 días. En caso del silencio del locador o frente a su negativa a llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente.

JUN 2020
12

El senado aprueba el proyecto de Ley de Alquileres que ya tenía media sanción por la Cámara de Diputados. La norma modifica el Código Civil y Comercial de la Nación y establece nuevas reglas para los contratos de locación con destino de uso habitacional.

Recordamos que entre sus medidas dispone:

-La extensión de los contratos de alquiler a tres años;

-Una actualización del valor de alquiler anual y ya no semestral, cuyo aumento deberá hacerse sobre un índice conformado por las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y el de salarios (RIPTE);

-La obligación del locador de informar el o los contratos de locación ante la Administración Federal de Ingresos Públicos;

-Ampliación de las garantías que podrá presentar el inquilino ante el locador, al contemplar tanto la garantía propietaria, como el seguro de caución, el aval bancario, la garantía de fianza o fiador solidario y el recibo de sueldo;

-Establece de forma expresa que las expensas extraordinarias serán responsabilidad del propietario, quedando a cargo del inquilino sólo las ordinarias, que incluyen los gastos habituales del edificio.

-Se reduce el depósito de garantía a un monto equivalente a un mes de alquiler para tratar de evitar montos mayores.

JUN 2020
08

En noviembre del año 2019 la Cámara de diputados aprobó un proyecto que modifica sustancialmente la regulación que reciben actualmente los alquileres a nivel nacional.  El tratamiento de este proyecto se encuentra aún pendiente de aprobación por la Cámara de Senadores.

Entre sus medidas dispone:

-La extensión de los contratos de alquiler a tres años;

-Una actualización del valor de alquiler anual y ya no semestral, cuyo aumento deberá hacerse sobre un índice conformado por las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y el de salarios (RIPTE);

-La obligación del locador de informar el o los contratos de locación ante la Administración Federal de Ingresos Públicos;

-Ampliación de las garantías que podrá presentar el inquilino ante el locador, al contemplar tanto la garantía propietaria, como el seguro de caución, el aval bancario, la garantía de fianza o fiador solidario y el recibo de sueldo;

-Establece de forma expresa que las expensas extraordinarias serán responsabilidad del propietario, quedando a cargo del inquilino sólo las ordinarias, que incluyen los gastos habituales del edificio.

-Se reduce el depósito de garantía a un monto equivalente a un mes de alquiler para tratar de evitar que se paguen montos mayores.